Für die Ermittlung des Marktpreises von Grundstücken und Immobilien gibt es Richtlinien, die einzuhalten sind. Diese Richtlinien nennt man Wertermittlungsrichtlinien. Bei Erstellung des Gutachtens sind diese Richtlinien zu beachten.
Die Wertermittlungsrichtlinien stellen dabei die Grundlage und berücksichtigen folgende Punkte: Bewirtschaftungskosten, durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer der Immobilien, Ermittlung der Grundflächen, Normalherstellungskosten und viele weitere Aspekte zur Ermittlung des Marktpreises.
Um vorab eine grobe Einschätzung des zu erwartenden Marktpreises zu erhalten kann folgende Faustregel eingesetzt werden: Bei einer Immobilie ergibt sich der angemessene Kauf- bzw. Marktpreis aus den Mieteinnahmen. Dies kann von der ca. 10-14 fachen Jahreskaltmiete in ländlichen Regionen bis hin zu der 20 fachen Jahreskaltmiete in großen Städten reichen. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sind in der Jahreskaltmiete nicht zu berücksichtigen.
Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens kann nur von einem Sachverständigen durchgeführt werden. Dabei muss er gebräuchliche Wertermittlungsverfahren einsetzen und seine Bewertung nach mindestens zwei von diesen Verfahren vornehmen und den Verkehrswert daraus ableiten.
Verschiedene Verfahren für verschiedene Immobilientypen
Für die Bewertung von Einfamilienhäusern wird in der Regel das Sachwertverfahren angewendet. Mehrfamilienhäuser und GewerbeImmobilien hingegen erhalten ihr Verkehrswertgutachten nach dem Ertragswertverfahren. Weiterhin besteht die Möglichkeit des Vergleichswertverfahrens. Hierbei werden gleichartige Immobilien in gleicher Lage miteinander verglichen und bereits erzielte Marktpreise von diesen gleichwertigen Immobilien berücksichtigt.
Der Verkehrswert für Grundstücke und Gebäude ( Immobilien ) wird im § 194 BauGB definiert:
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Unter gewöhnlichem Geschäftsverkehr versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Der Verkehrswert ist somit der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde.Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich.
Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat.
