Interessante Urteile aus dem Immobilienrecht, Mietrecht, Maklerrecht und Wohnungseigentumsgesetz

Provisionsanspruch in der Zwangsversteigerung
Im vorliegenden Fall war der ursprünglich geplante Kauf von mehreren Eigentumswohnungen über einen Makler nicht gelungen, da die Nachranggläubiger nicht bereit waren, Löschungsbewilligungen zu erteilen. Der Käufer erwarb anschließend auf Empfehlung der Bank hin die Wohnungen im zwischenzeitlich eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren und der Makler verlangte die vereinbarte Vermittlungsprovision.

Der abgeschlossene Vermittlungsvertrag deckte einen solchen Provisionsanspruch jedoch nicht, da der Erwerb in der Zwangsversteigerung keine Provisionspflicht für das vom Makler benannte Grundstück begründet, wenn der Erwerb in der Zwangsversteigerung nicht durch Individualvereinbarung dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ausdrücklich gleichgestellt wurde.

OLG Frankfurt, 20.8.2008, Az: 19 U 34/08

Courtage bei Anfechtung des Kaufvertrags
Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt unberührt, wenn sein Kunde wegen des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags den Verkäufer wegen arglistig verschwiegener Mängel auf den "großen Schadensersatz" im Sinne des § 463 BGB (in der Fassung bis zum 31.12.2001) in Anspruch nimmt.

BGH, Urteil vom 09.07.2009, Aktenzeichen III ZR 104/08
BGB § 463 (a.F.); § 652 Abs. 1

Zahlungsfähigkeit eines Mieters - Arbeitgeberauskunft
Hat sich ein potentieller Mieter zur Auskunft hinsichtlich von Fragen nach einer Pfändung des Arbeitseinkommens, sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen usw. entschieden, so sind die Angaben wahrheitsgemäß zu machen. Es genügt, dass der Mietinteressent eine entsprechende Erklärung verweigern kann - auch wenn dies wahrscheinlich zum Scheitern der Verhandlungen führen würde. Die Wahrheitspflicht gilt auch für den Fall, dass der Arbeitgeber den vorbereiteten Fragebogen ausfüllt. Andernfalls kann sich der Arbeitgeber gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig machen.

OLG Koblenz, 6.5.2008, Az: 5 U 28/08

Gewerbe- oder Wohnraummiete
Mietet eine juristische Person - im vorliegenden Fall eine GmbH - ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume. Der BGH stellt bei dieser Gelegenheit erneut fest, dass für die Frage, welche gesetzlichen Vorschriften gelten, die Vereinbarung der Parteien maßgeblich ist. Geht der Zweck des Mietvertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das Hauptmietverhältnis nicht anwendbar. Darauf, ob das Objekt durch den Untermieter vorwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden soll, kommt es nicht an. Nicht nur für die Kündigungsfrist ist es wichtig, ob ein Geschäftsraum- oder ein Wohnraum-Mietverhältnis vorliegt. Insbesondere die Mieterschutzvorschriften und die Regelungen zu Mieterhöhungen unterscheiden sich erheblich.

BGH, VIII ZR 282/07, Urteil vom 16.7.2008

Eigenes Wohneigentum ist der weit verbreitete “Traum der Realisten” in Deutschland.

Für viele von ihnen ist die Eigentumswohnung die erste Wahl – sei es aus finanziellen Gründen, sei es wegen der mondänen Innenstadtlage, der größeren Flexibilität oder aus anderen Motiven.

Die Eigentumswohnung hat rechtliche Besonderheiten, die sie vom Ein- oder Mehrfamilienhaus auf dem eigenen Grundstück unterscheiden. Die Rechtsverhältnisse sind sogar in einem eigenen Gesetz geregelt, dem Wohnungseigentumsgesetz vom 15. März 1951. Diese Unterschiede gilt es zu beachten, diese Hinweise und Ratschläge sollen Ihnen dabei helfen.

Vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages müssen Sie sich mindestens die nachfolgend aufgeführten Schriftstücke besorgen, um der mit einem Immobilienerwerb verbundenen Verantwortung in Ihrem eigenen Interesse gerecht zu werden.

Wohnungseigentumsgesetz

Einen ersten Überblick über Ihre Rechte und Pflichten bietet Ihnen das Wohnungseigentumsgesetz, kurz als “WEG” bezeichnet. Es regelt in seinen ersten drei Abschnitten

* die Begründung von Wohnungseigentum,
* Rechte und Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und
* die Verwaltung des Wohnungseigentums.

Die gesetzlichen Regelungen im WEG können in erheblichem Umfang abgeändert und ergänzt werden. Deshalb kommen Sie mit dem Gesetzestext alleine nicht weiter.

Sie brauchen ergänzend die Teilungserklärung und die Beschlüsse, die die Wohnungseigentümer in ihrer jährlichen Versammlung beschlossen haben.

Tipp: Kaufen Sie sich den Gesetzestext und einen kleinen Praktikerkommentar zum WEG. Wichtig sind die Regelungen in §§ 13, 14 WEG (Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers), in § 16 WEG (Nutzungen, Lasten und Kosten) und die zentrale Vorschrift über die Verwaltung durch die Wohnungseigentümer in § 21 WEG.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist das “Grundgesetz” des Wohnungseigentümers. Sie enthält in ihrem ersten Teil die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) und Gemeinschaftseigentum. Aus der Teilungserklärung ergibt sich auch das Eigentum an Garagen und Stellplätzen sowie etwaige Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum wie etwa Terrassen oder Gartenanteilen. Ferner enthält die Teilungserklärung den Bruchteil, mit dem das einzelne Sondereigentum, also die Wohnung, am Gesamtgrundstück bewertet wird.

Dieser Miteigentumsanteil, meist in tausendstel oder zehntausendstel ausgedrückt, wird bei der Kostenverteilung bedeutsam.

Aus der Teilungserklärung ergibt sich auch, zu welchen Zwecken die im Sondereigentum stehenden Räume genutzt werden dürfen, etwa zum Wohnen, als Ladengeschäft, als Büro und so weiter. Nur solche Nutzungen sind zulässig, die in der Teilungserklärung vorgesehen sind.

Der erste Teil der Teilungserklärung ist also wichtig zur Identifizierung der Wohnung mit Nebenräumen (Keller, Speicher, Garage), Sondernutzungsrechten und zur Bestimmung, mit welchem Bruchteil die Wohnung an der ganzen Anlage teil hat. Der tatsächliche Zustand der Wohnung und der gesamten Anlage muss mit der Teilungserklärung übereinstimmen. Sonst kann jeder Eigentümer die Herstellung des Zustandes verlangen, der in der Teilungserklärung geregelt ist.

Der zweite Teil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung.

Dort sind, oft abweichend vom WEG, Regelungen über die Verwaltung getroffen. Dazu gehört beispielsweise

* der Kostenverteilungsschlüssel (nach Tausendstel, nach Wohnungen, nach Wohnfläche),
* das Stimmrecht (pro Eigentümer, pro Wohnung, entsprechend den Wertanteilen),
* die Festlegung von qualifizierten Mehrheiten (Öffnungsklauseln) beispielsweise für bauliche Änderungen oder Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels.

Die Teilungserklärung ist praktisch nicht abänderbar – um so wichtiger ist es für Sie, sich genau mit ihr zu beschäftigen.

Sollte Ihr Verkäufer die Teilungserklärung nicht haben können Sie sie über das Grundbuchamt erhalten.

Tipp: Besorgen Sie sich die Teilungserklärung vom Verkäufer, vom Verwalter oder vom Grundbuchamt. Nehmen Sie sich Zeit zur Lektüre. Wie ist die Beschreibung “Ihrer” Wohnung? Entspricht der Miteigentumsanteil dem Wert der Wohnung am Gesamtobjekt? Fragen Sie im Zweifel einen Spezialisten.