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ImmobilienlexikonIn unserem Immobilienlexikon finden Sie Erklärungen zu den wichtigsten und am häufigsten auftretenden Begriffen. Wir sind bemüht diesen Bereich ständig zu erweitern. Alleinauftrag Maklerprovision Die Maklerprovision ist die Gebühr für den Immobilienmakler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages oder die Vermittlung eines Vertrages (§ 652 BGB). Notar Eine wichtige Aufgabe des Notars ist die Beurkundung von Immobilienkaufverträgen. Ein Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes und muß dabei unparteilich und verschwiegen sein. Er unterliegt nach dem Beurkundungsgesetz der Pflicht, alle Beteiligten aufzuklären (Belehrungspflicht). Er muß die Beteiligten also über rechtliche Folgen informieren, die ihre beurkundete Willenserklärung (z.B. Immobilienkauf) hat. Teilungserklärung Basierend auf dem Wohnungseigentumsgesetz regelt die Teilungserklärung das Verhältnis einzelner Wohnungseigentümer in einem Haus untereinander. Sie ist ein sehr wichtiges Dokument und muß stets notariell beurkundet sein. Wohnungsgrundbuch Das Grundbuch ist ein öffentliches Register der Eigentumsverhältnisse von Grundstücken sowie vorhandener Belastungen und Beschränkungen. Jedes Grundstück wird im Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht eingetragen. Baubeschreibung In der Baubeschreibung sind Planung, Größen, Technik und Materialien detailliert beschrieben. Besonders bei der Erstellung von Eigentumswohnungen oder schlüsselfertigen Eigenheimen ist auch der Innenausbau Teil dieser Baubeschreibung. Eigentümergemeinschaft / Eigentümerversammlung Jeder Eigentümer ist Mitglied der Eigentümergemeinschaft, die Grundstück und Gebäude gemeinschaftlich verwaltet. Oberstes Organ der Eigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. Sie entscheidet im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung über gemeinschaftliche Belange fast ausschließlich durch Mehrheitsbeschluss, sofern durch Gesetz oder Gemeinschaftsordnung nicht anderes bestimmt ist. Grundpfandrecht Das Grundpfandrecht ist eine Sammelbezeichnung für Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Hierbei handelt es sich um Kreditsicherheiten, mit denen Wohnungsfinanzierungen unterlegt werden. Nutzungsänderung Werden Bauteile so umgebaut, dass Sie einen neuen Zweck erfüllen, spricht man von einer Nutzungsänderung oder Umnutzung. Das kann der Ausbau eines Dachgeschosses oder eines Kellers zur Wohnung, eines Stalles oder Scheune zur Garage usw. sein. Einheitswert Der Einheitswert ist eine steuerrechtliche Größe und wird vom Finanzamt ermittelt und festgelegt. Er dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Abgeschlossenheitsbescheinigung Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Verwaltungsbehörde, in der Regel der Baugenehmigungsbehörde erteilt. Sie bestätigt, daß die gesetzlichen Mindestanforderungen an eine „Wohnung“ gegeben sind, insbesondere daß die Räume in sich abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt bei der Bildung von Wohnungseigentum, da die Begründung von Wohnungseigentum nur an abgeschlossenen Räumen möglich ist. Ohne Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen mit dem Aufteilungsplan wird das Wohnungseigentum im Grundbuch nicht eingetragen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde in den letzten Jahren als Instrument zur Durchsetzung wohnungspolitischer Vorstellungen genutzt. Ihre Erteilung wurde dabei vom Vorhandensein bestimmter baulicher Kriterien (z.B. Schall- und Wärmeschutz) abhängig gemacht. Damit konnte der Umwandlung von Altbausubstanz, insbesondere in Ballungsgebieten, ein Riegel vorgeschoben werden. Der Gemeinsame Senat der Obersten Gerichtshöfe des Bundes hat diese Vorgehensweise mit Beschluss vom 30.6.1992 für unzulässig erklärt. Danach kann die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Umwandlung von Altbauten in Eigentumswohnungen nicht von der Erfüllung heutiger Schall- und Wärmeschutznormen abhängig gemacht werden. Verkehrswert Als Verkehrswert wird der Marktwert einer Sache oder Immobilie bezeichnet. Bei Streit über die Höhe des Verkehrswertes wird meist ein Sachverständiger mit der Wertermittlung beauftragt. Da es unterschiedliche Bewertungsmethoden gibt, können mehrere Sachverständige auch durchaus zu unterschiedlichen Verkehrswerten gelangen. Im Einzelfall kann es deshalb sinnvoll sein, sich auf einen Schiedsgutachter zu einigen. Vormerkung Die Vormerkung sichert die rangrichtige Eintragung des zu sichernden Rechts, noch bevor die besonderen Voraussetzungen für dessen Eintragung erfüllt sind. Beispielsweise bewilligt üblicherweise beim Abschluß eines Kaufvertrages der Verkäufer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch . Diese Auflassungsvormerkung kann sofort eingetragen werden. Demgegenüber hängt der Vollzug des Kaufvertrags und damit die Eigentumsumschreibung von u.U. mehreren weiteren Voraussetzungen ab, z.B. der Unbedenklichkeitsbescheinigung , des Negativattests über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts , der Fälligkeit des Kaufpreises etc. Die Auflassungsvormerkung ist die mit Abstand häufigste Ausprägung der Vormerkung. Daneben lassen sich durch Vormerkung sichern die Bauhandwerker-Sicherungshypothek , eine spätere Erhöhung des Erbbauzinses bei Wertsicherung, die Sicherungshypothek u.a. Dienstbarkeiten Dienstbarkeiten sind Beschränkungen des Eigentümers in der Benutzung oder Aus-übung seiner Rechte zugunsten eines anderen. Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt folgende Ausprägungen: - Grunddienstbarkeiten verpflichten den Eigentümer eines „dienenden“ Grundstücks, zugunsten des Eigentümers eines „herrschenden“ Grundstücks eine bestimmte Benutzung zu dulden oder gewisse Handlungen und Rechtsausübungen zu unterlassen, z.B. Geh- und Fahrtrecht, Bebauungsbeschränkung, Nutzungsbeschränkung; - Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten entsprechen im wesentlichen den Grunddienstbarkeiten, begünstigen jedoch nicht den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks, sondern eine bestimmte Person; - Der Nießbrauch berechtigt den Begünstigten, in der Regel sämtliche Nutzungen eines bestimmten Grundstücks zu ziehen, z.B. Miet- oder Pachtzinsen. Das aus der Grunddienstbarkeit entstehende Recht entsteht mit Eintragung im Grundbuch und wird damit zum dinglichen Recht . Bei Verletzung der durch Grunddienstbarkeiten gesicherten Rechte stehen dem Berechtigten Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche und ggf. Schadenersatzansprüche zu. Beurkundung Verträge, in denen sich der eine Teil zur Veräußerung oder zum Erwerb von Grundbesitz verpflichtet, müssen notariell beurkundet werden. Ziel dieser Beurkundungspflicht ist der Schutz vor dem Abschlussübereilter Geschäfte. Die notarielle Beurkundung soll die Beratung und Belehrung der Vertragsteile über die Tragweite des Geschäfts gewährleisten. Die notarielle Beurkundung soll also Beratungsfunktion und Warnfunktion entfalten und gleichzeitig Beweisfunktion und Gültigkeitsgewähr bieten. Die Beurkundungspflicht gilt somit jedenfalls für Grundstückskaufvertrag und Bauträgervertrag , weil hierin eine direkte Verpflichtung zu Übertragung und Erwerb begründet wird. Sie gilt aber auch für den Baubetreuungsvertrag und den Bauvertrag , wenn dieser Vertrag eine rechtliche Einheit mit einem Grundstückskaufvertrag bildet. Dies wird insbesondere dann der Fall sein, wenn dem Bauherrn als Grundstückseigentümer verschiedene Personen gegenüberstehen, der Abschluß des Bauvertrages jedoch vom Erwerb des Grundstücks abhängt. Der Umfang der Beurkundungspflicht erstreckt sich auf alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien. Sie müssen vollständig und richtig beurkundet werden. Verstöße gegen diese Beurkundungspflicht führen zur Nichtigkeit des Vertrags. Dies gilt insbesondere für sog. Unterverbriefungen, bei denen die Höhe des Kaufpreises meist aus steuerlichen Gründen nicht richtig angegeben wird. Allerdings wird in diesen Fällen das wegen Verstoßes gegen die Formvorschriften geschlossene Kaufgeschäft in dem Augenblick wirksam, in dem der Vertrag erfüllt und der Erwerber im Grundbuch eingetragen wird. Bis dahin jedoch können sich grundsätzlich beide Vertragsteile auf die Unwirksamkeit des Vertrages berufen. Bebauungsplan Im Rahmen der Bauleitplanung unterscheidet man den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan. Der Bebauungsplan wird von den Gemeinden beschlossen und enthält Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. An diesen Bestimmungen können sich Bauherr und Architekt im Rahmen der Eingabeplanung orientieren und ggf. die Zulässigkeit abweichender Vorstellungen abklären, sofern der Bebauungsplan Befreiungsmöglichkeiten vorsieht. Auflassungsvormerkung Die Auflassungsvormerkung stellt eine Art Sperrvermerk im Grundbuch dar und sichert den Eigentumserwerb des Käufers, auch wenn die Auflassung zunächst noch nicht im Grundbuch eingetragen wird. Eintragungen, welche zeitlich im Range nach der Auflassungsvormerkung erfolgen, können die Rechtsposition des mit der Auflassungsvormerkung abgesicherten Erwerbers nicht mehr beeinträchtigen. Nießbrauch Der Nießbrauch an Grundstücken umfasst den Anspruch des Berechtigten, die Nutzungen eines Grundstücks einschließlich des Zubehörs zu verlangen. Der Nießbrauch entsteht mit Einigung und Eintragung im Grundbuch, dortige Abteilung II. Er kann auf die Nutzungen beschränkt werden und demzufolge dem Grundstückseigentümer die Verpflichtung auferlegen, beispielsweise Maßnahmen zur Werterhaltung zu treffen. Damit kann der Nießbrauch während seiner Dauer eigentumsähnlich ausgestaltet werden. Allerdings kann der Nießbrauch nicht veräußert oder vererbt werden. Die vorzeitige Beendigung des Nießbrauchs bedarf einer Aufhebungsvereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten. Reallast Eine Reallast ist die Belastung eines Grundstückes des Inhalts, daß an den Begünstigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Sie ist also auf eine aktive Handlung gerichtet, während die Dienstbarkeit Unterlassungspflichten enthält. Beispiele: Erbbauzins, Rentenzahlung, Wohnrecht, Lieferung von Verpflegung, Energie etc. Reallasten entstehen als abstrakte dingliche Rechte mit Einigung und Eintragung im Grundbuch; sie werden dort in Abteilung II eingetragen. Schiedsgutachten Ob ein Baumangel vorliegt, ist in der Praxis häufig nicht einwandfrei zu beantworten. Man denke nur an das unstreitige Vorliegen kleinerer Unebenheiten (Pflasterarbeiten, Bodenbeläge etc.) oder geringer Risse (Putzrisse, Risse im Anschlußbereich verschiedener Bauteile etc.). Hier kommt es u.U. auf die Beurteilung an, ob sich diese im Rahmen üblicher Toleranzen befinden oder aber als Baumängel, die Gewährleistungsansprüche begründen, einzuordnen sind. In vielen Fällen kann es dazu kommen, das mehrere Sachverständige eingeschaltet werden, welche zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Möglicherweise wird das Gericht gezwungen sein, ein weiteres Gutachten oder ein sog. Obergutachten einzuholen. Die dadurch insgesamt anfallenden Kosten lassen sich vermeiden, wenn sich die Parteien auf einen Schiedsgutachtervertrag verständigen, in welchem sie sich verpflichten, die streitigen Feststellungen einem bestimmten Sachverständigen zu übertragen und dessen Gutachten anzuerkennen. Der Sachverständige kann einvernehmlich bestimmt oder von einem Dritten benannt werden. Der Vorteil dieser Vorgehensweise liegt neben der Vermeidung unnötiger Kosten durch Beauftragung mehrerer Sachverständiger in der Möglichkeit, damit eine schnelle Klärung der Auseinandersetzung herbeizuführen. Die Parteien können einen Sachverständigen auswählen, welcher sich vorab bereiterklärt, das Gutachten zeitnah zu erstellen. Außerdem ist die streitige Feststellung mit Vorliegen des Schiedsgutachtens abgeschlossen. Tip: Baugenehmigungsverfahren
Die Baulast ist eine öffentlich rechtliche Last, die sich aus einer freiwilligen Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ergibt. Beispiel Grundstücks-Befahrung: Ein Grundstückseigentümer duldet, dass der Nachbar seinen Boden zur Überfahrt auf das eigene Grundstück nutzt. Damit das nicht an die gute Laune des Eigentümers geknüpft bleibt, gibt dieser eine entsprechende Erklärung gegenüber der Baubehörde ab, die ins Baulastenverzeichnis eingetragen wird. Für den Käufer eines Grundstücks kann das bedeuten, dass es nur eingeschränkt bebaubar ist. Etwa vorliegende offensichtliche Baumängel werden bei Abnahme in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten oder sichtbar werden unterliegen in der Regel der Gewährleistung, die allerdings bei einem Vertrag nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen nach zwei Jahren verjähren, bei einem Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nach fünf Jahren. Im Bebauungsplan (regional verschieden) werden durch die Gemeinde bestimmte Vorgaben zur baulichen Gestaltung rechtlich verbindlich festgelegt, zum Beispiel die Art der Nutzung, die Anzahl der Stockwerke, die Wahl der Baustoffe, der Fensterformate, der Dachneigung. Der freien Gestaltung sind somit Grenzen gesetzt, da jedes Bauvorhaben von den gemeindlichen Baubehörden unter anderem auf die Einhaltung des Bebauungsplans geprüft wird. Ausgewogenes Verhältnis zwischen Raumlufttemperatur, innerer Oberflächentemperatur von Wand, Decke, Boden und der relativen Luftfeuchte. Zum Schutz vor Sonneneinstrahlung und zum Ausgleich hoher Temperaturdifferenzen im Sommer wird die Dachpappe auf Flachdächern mit Kies abgedeckt. a) In der Mechanik: Das Aufbringen einer Last auf ein Bauteil. |
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